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Berlin für angehende Immobilieninvestoren

Geschrieben von zirkel an 16. Juni 2016
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Berlin als aufsteigende Metropole unter den Immobilieninvestoren ist seit langem bekannt. Immer mehr aber entdecken auch kleine Anleger die günstige Gelegenheit ihr Geld sicher und gleichzeitig gewinnbringend zu veranlagen. Das Zinsniveau macht derzeit möglich, billige Kredite zu bekommen, die Banken sind ständig auf der Suche nach neuen Kunden. Bei Renditen ab 5 % aufwärts zahlt sich der Kredit gut aus. Das Risiko bleibt bei den Preisen unter 1500 EUR /m² minimal, da die Herstellungskosten bei mind. 2.000 EUR/m² liegen. Die Bevölkerung Berlins scheint auch nicht zu schrumpfen sondern wächst von Jahr zu Jahr.

Was sollen wir beim Kauf einer (günstigen) Anlegerwohnung beachten?

1. Lage, Lage, Lage?!

Ok, die Lage ist IMMER auschlaggebend für eine Immobilie, das weiß jeder. Aber hier sprechen wir nicht von so genannten Top-Lagen, die kaum leistbar sind und entsprechende Mikrorenditen aufweisen können, sondern von den Lagen, welche für unser Budget möglich sind. Hier ist wichtig die „Mikrolage“!

  • Wie hoch ist hier die Leerstandsquote?
  • Sind die öffentlichen Verkehrsmittel fußläufig erreichbar?
  • Gibt es in der Nähe Supermärkte, Schulen, Kindergärten?

 

2. Die Wohnungsqualitäten

Hier ist wichtig:

  • Größe: je mehr Zimmer auf wenig Quadratmeter, desto besser.

Ideal nach unserer Erfahrung sind die Größen: 35-40 m² (für Singlewohnungen), 45-55 m²(für 2-Zimmerwohnungen) und 60-max. 75 m² (für 3-Zimmerwohnungen). Alles was mehr ist lässt es sich langsamer vermieten.

  • Lage im Gebäude: nicht höher als 3. Stock ohne Lift. Mit Lift kann auch höher sein. Vor dem Erdgeschoss sollte man sich auch nicht schrecken, diese können günstiger als andere Wohnungen sein, lassen sich aber sehr gut vermieten (Thema: Senioren, Gehbehinderung).
  • Beschaffenheit: ein Minimum an Komfortstandard ist gefragt, verfliestes Bad, saubere Wände, Laminatboden. Sollte die Wohnung jedoch renovierungsbedürftig sein, sind auch keine großen Ausgaben notwendig. Holen Sie sich ein Angebot von ein paar Berliner Firmen, diese sind wesentlich günstiger als zum Beispiel bei uns in Wien und führen ihre Arbeit ordentlich aus. Ein Plus bei Vermietung ist auch eine Außenfläche wie gemeinschaftlicher Garten, Balkon, etc. Was die Küche betrifft: ein Herd, eine Spüle sind ein Minimum. Die meisten Mieter bringen oft ihre Küche mit. Ein Garagen- oder Parkplatz erhöht auch die Attraktivität der Wohnung.
  • Betriebskosten: hier achten Sie besonders auf, diese beeinflussen direkt Ihre Einnahmen! Im Unterschied zu Österreich (bzw. Wien, hier kenne ich mich gut aus)) sind weniger Kosten auf Mieter umwälzbar, zB die Kosten der Hausverwaltung sind nicht übertragbar.

Die Betriebskosten in Berlin sind generell viel höher als in Wien, nicht umsonst werden sie als „zweite Miete“ genannt. Daher verlangen Sie die vollständige Information über die „Hausgeld“kosten.

3. Vermietung

  • Erkundigen Sie sich im Internet nach realistischer Miethöhe! Zu hoch angesetzte Miete führt zu längerem Leerstand und drückt schlussendlich Ihre angenommene Rendite nach unten.
  • Wer langfristig höhere Mieten erzielen möchte, muss schon im Vorfeld mehr in die Qualität der Ausstattung investieren. Hier sei zu beachten, in wie fern die hochpreisigen Wohnungen in der Lage vermietbar sind.
  • Suchen Sie sich Ihren Mieter aus, verlangen Sie nach den üblichen Unterlagen wie Schufa, Mietschuldenfreiheitsbestätigung sowie scheuen Sie sich nicht, einen Vorvermieter zu kontaktieren um sicher zu gehen, dass es sich hier nicht um einen Mietnomaden handelt!
  • Ist die Wohnung bereits vermietet, erkundigen Sie sich nach dem Mietvertrag, ob der Mieter immer rechtzeitig zahlt und wann die letzte Mieterhöhung war (in Deutschland jede 3 bis 5 Jahre zulässig!).

Bei günstigen Wohnungen bleiben Sie aber am Boden der Realität, packen Sie die Angelegenheit schnell, sonst verpassen Sie Ihre Chance. Nur umfassende rechtliche Überprüfung der Eigentumsverhältnisse darf nicht fehlen, gehen Sie vor dem Vertragsabschluss zum Notar oder Anwalt Ihres Vertrauens.